| 不動産投資とノンリコースローン |
| 不動産融資の方法 |
| ①ウィズリコースローン |
| ○人、法人への融資(リスクは全て借主持ち) |
・過去の取引実績、財務内容、収益状況等により
融資判断、従って借主によって答えが変わる |
| ・対象不動産以外に返済の担俣を求める |
・不動産価格が下落した場合でも借入金全てに
返済義務があり物件を売却しても借入金だけが
残る可能性がある |
| ②ノンリコースロ一ン |
| ○不動産価値への融資 |
| ・借主の信用カや資金カに依存しない |
| ・不動産の将来に渡る収益カを評価する |
| ・銀行等への取引実績がない個人を含め幅広い融資が可能 |
| ・当然、対象不動産以外の担保は求めない |
・万一、不動産価格が下落した場合、当該物件を売却すれば
借入残金に不足が生じた場合でも追加の返済は求めない |
| ・SPCへの融資である |
| ・不動産価値には人格がなく借主にはなれない |
そこでSPC(スペシャルパーパスカンパニー日本語にすると
特別目的会社)の設立を行います |
| SPC(特定目的会社)とは |
○特定の目的(ここでは不動産を所有する)のためだけに
設立する法人、この法人に対しノンリコースローンを提
供します |
○なおこのSPCと不動産投資を行う投資家とは独立性を
確保するため、倒産隔離を図る必要があります
○そこで形式的にSPCの取締役は投資家と無関係の第
三者(弁護士、会計士、税理±)を選任することとなりま
す
○これにより投資家は万一当該不動産投資に失敗した場
合でも本業に負債は訴求しません
○当然、投資家のバランスシートには不動産としては記載
されずバランスシートを重くすることがありません |
| ノンリコースローンのメリット |
○借主の信用カや資産カに依存しないため、幅広い投資
家の方が利用できる、従って優良な不動産を発掘すれ
ば誰にでも不動産投資のチャンスがある
○万一、担保不動産の価値が下がっても、債務の返済義
務が他の資産におよばない
○投資家の方が負うリスクマネー(自己資金)に対するリタ
ーンが大きく、回収を早められる雌
○物件価格の大部分をノンリコースローンがしめることか
ら徹底的に物件のリスクを徹底的に洗出すので売主は
問題点を隠せない |
| どんな方に有効ですか |
○新規に不動産投資を行う方
○既に収益不動産をご所有の方
●資産のオフバランスを行いたい
●収入は多いが税金等により手取りが少ない
・返済期間の延長
・所有者の複数化
●資産を手放さず資金化が可能
●資産下落のリスク低減が可能
●相続対策に利用可能
○ご所有の敷地に収益不動産の建築を計画される方
|
| 貸出対象となる不動産 |
○安定した収益を上げている物件
●更地は不可(収益が上がっていない)
○テナントの汎用性がある物件
○転売等の流通性が確保されるもの
○物件タイプ
・賃貸マンション・オフィスビル・ショッピングセンター・
ビジネスホテル・倉庫・立体駐車場等
○対象地域：1原則として大都市圏 |
| 不動産投資の是非を検証する |
①不動産価格が上昇すると考える場合
・ノンリコースローンと自己資金により投資可能金額を最大
限にする
・ウイズリコースのローンの場合投資可能金額は増える
(パブル時代)
・価格が下落に転じた場合、大きなリスクが生じる
・値上利益は全て投資家が享受できる |
②不動産価格は当面大きな変動はしないと考える場合
1ノンリコースロ一ンと自己資金により投資可能金額を最大
限にする
・預金金利と不動産収益利回の差をリスクを小さくしなが
ら安定的に享受する
・レバレッジ効果を利用(ノンリコースローン金利と収益利
回の差)
・投資金額の増加により物件を複数に分散可能
③不動産価格は下落すると考える場合
・不動産下落率と投資利回を検証しノンリコースローンと自
己資金により投資可能金額を最大限にする
・投資リスクを自己資金のみに限定
・不動産投資は行わない |
| こんなに差がつく投資'効率・回収期間 |
○ノンリコースロ一ンによって投資効率は飛躍的に高まる
(モデル)
●シュミレ'ション
想定対象不動産
・物件価格:4億円(諸費用含む)
・年間収入:3600万円(純手取り：物件価格の:の9%と仮定)
●全額自己資金で購入の場合
,投資利回り:9%
・回収期間:11.1年 100%÷9%
○ノンリコースロ一ンを2.8億円利用した場合(自己資金1.2億円)
・金利を4.0%と仮定
年間金利:1120万円
・年間収入:2480万円
・投資利回り:20.6%年間収入÷自己資金1.2億円
・回収期間:4.9年 100%÷20.6% |
| 自己資金の最有効活用 |
◎自己資金は有効に使おう
○ノンリコースロ一ンが借りられない物件に利用
●緊急資金として確保
○前例の方の場合
●4億円の不動産投資を行いたい
●4億円＋ノンリコースロ一ンの利用で13億円以上の不動産投資が可能…
●この場合１棟への投資、複数棟への投資いずれも可能
○メリツト
●4億円のピルならノンリコースロ一ンの利用で3棟購入可能
●1棟に白己資金を集中せずにすむ
●複籔棟に自己資金を分散させることでリスクを分散できる
●投資の規模の拡大により購入物件のバリエーションが増える |
| 分散投資のメリッド |
前提条件
15億円の不動産投資を行う際に、10億円のノンリコースローンを利用し
5億円の不動産を3棟購入した場合
○所有リスクの分散メリット
●賃貸リスクが3分の1になる
○物件の種類を分散できる(マンション、オフィス、ビジネスホテル等)
●物件の地域を分散できる(地震等局地的影響)
●従って事集の安定化が図れる
○収益性の向上メリット
●自己資金の利回りをレバレッジ効果により大幅に高められる
●自己資金の回収期聞が大幅に短縮される
●従って投資の安全性が高まる |
| 購入予定不動産のリスクの洗い出し |
○将来に渡る物件の収益カに依存する
●物件の健全性(順法性、収益性、将来性等)チェック
●関係看全員(借主・貸主・格付機関)が物件のリスクをチェック
●そのリスクに対処した上でローンを実行する
●極めて信頼性の高い物件と評価される
●案件稼動中も関係者(借主・貸主・機関投資家)の目が<ぱられる
●既にノンリコースローンが設定されており非常に転売しやすい
●上記メリットから値落ちしに<い |
| モルガン・スタンレーのノンリコースローン |
○標準的なローン条件
・期間7年
・25年～30年の元利均等返済年分をローン期間中返済
・期間終了時残金一括返済
・または条件変更(金利、金額、期間)の上、リファイナンス
(再融資)
・リファイナンス時点から原則再ぴ25年元利金等ローン
・現時点金利で7年間固定
・現在3.O%～4.O%(物件規模・所在地・用途により判断)
○その他
弊社のノンリコースローンは全て証券化しローン債権は国内機関
投資家を中心に売却します |
| ローン返済に関する説明 |
◎一活返済の方法
・・リファイナンス(再度融資)
・物件売却
・物件のレンダーへの引渡し
○リファイナンスは約束されるのですか・・…NOです
1現在10億円で不動産を購入、内8億円をノンリコースロ一ンで調達
・7年間で1億円の元金を返済し現状7億円の一括返済が近日発生する
・借主は7億円のリファイナンスを希望している
・リファイナンスを前提に物件の価格を評価したところ、収益カが大帽に低
下しており8億円の評価となり、リファイナンス可能金碩は6.5億円となった
・この場合、借主にて不足の0.5億円を追加出資するか、物件を売却し7億
円の返済をすることとなります
・さら物件価格が下落し6億円となった場合
・物件を売却しても借入金の返済が行えない場合、物件を放棄してレンダー
に引き渡すことで借入金の不足分を返済する必要はありません |
| ノンリコースローンの借方 |
○購入予定の物件に関する資料をモルガン・スタンレーへ提供
○モルガン・スタンレーにてローン棚算条件提示
●ローン金額で概ね3億円以上の評価が必要
○投資家の方から条件了解された時点で外部機関へ物件調査を依頼(有償)
●不動産鑑定、建物診断(修繕計画、耐震診断、土壌汚染等)
●間題が見つかれば、通常は売買金額の減額交渉
○物件調査により間題がなければローン実行手続きを開始
○投資家にてSPC(収益不動産を所有することを目的とした有限会社)を設立
●有限会社の社長は原則モルガン・スタンレーにて会計士等を選任
●投資家はSPCのオーナーとなる
OSPCがノンリコースローンと投資家からの出資金にて収益不動産を購入
OSPCにて収支決算を行い、投資家へ配当を行う
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